Was passiert nach der notariellen Beurkundung?


erstellt am: 21.08.2020 | Kategorie(n): Aktuelles

 

Es dauert in der Regel einige Wochen, bis die Immobilie in den Besitz des neuen Eigentümers übergeht und der Käufer vom Notar zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert wird. Welche Prozesse laufen während dieser Zeit im Hintergrund ab?

  • Der beurkundete Kaufvertrag wird beiden Parteien zugesandt. Dies geschieht in der Regel wenige Tage nach der Unterschrift. Nach Unterzeichnung des Vertrages muss die Urkunde, wie  bei jeder Beurkundung, unverzüglich in die Urkundenrolle eingetragen werden. So wird nachträglich ein Rechtszustand geschaffen, der die Urkunde gültig macht. Die geschlossene Urkunde schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen und das „Abwarten “ auf die Eigentumsumschreibung stellt eine Sicherheit dar, da der Notar das Grundstück (=Immobilie) von Belastungen freistellt. Der Verkäufer ist nach §433 BGB verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und dem Käufer das Eigentum an der Sache zu verschaffen.

Hierzu sind folgende Schriftte notwendig:

Auflassungsvormerkung

  • Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Die Auflassungsvormerkung erfolgt zeitlich vor der eigentlichen Auflassung und kündigt den Eigentumsübergang an. Die Auflassungsvormerkung wird in die Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Jeder, der das Grundbuch einsieht, kann sehen, dass es für dieses Grundstück einen Kaufvertrag gibt, der sich in der Abwicklung befindet. Die Rechte des Finanziers sind damit gesichert!

Auflassung

  • Die Auflassung wird erst nach Kaufpreiszahlung, d.h. ca. sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vollzogen. Für den Käufer ist die Auflassung die rechtsverbindliche Zusage, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Die Auflassung ist technisch gesehen ein neuer Eintrag in der Abteilung 1 des Grundbuches, der den Käufer als Eigentümer ausweist. Bis die Mitarbeiter des Grundbuchamtes den Eintrag tatsächlich vollzogen haben, kann es teilweise sechs bis acht Wochen dauern. Da der Käufer aber eine Auflassungsvormerkung für dieses Grundstück hat, kann nichts mehr passieren. Für den Verkäufer ist das Grundbuch damit gesperrt und ein zweiter Käufer käme nicht zum Zuge.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

  • Der Notar sendet der Grunderwerbssteuerstelle des Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, so übersendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Solange der Notar diese nicht erhält, darf keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen. Aus diesem Grund ist es für den Käufer wichtig, die geforderte Grunderwerbssteuer umgehend zu bezahlen.

Negativbescheinigung

  • Das Finanzamt prüft, ob Steuerschulden bei Verkäufer und Käufer vorliegen. Die Negativbescheinigung vom Finanzamt muss dem Notar in beglaubigter Form vorliegen. Der Notar wendet sich an die Stadt oder Kommune, ob Vorkaufsrechte vorliegen. Die Antwort, (der sogenannte Negativtest) muss schriftlich beim Notar erfolgen. Der Notar erhält die Bewilligung zur Löschung alter Grundschulden. Beim Verkauf einer Wohnung erfolgt jetzt die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn dieses so in der Teilungserklärung vereinbart wurde.

 

Jetzt erst sind alle Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Notar dem Käufer die Aufforderung zusendet, den Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer erhält eine Kopie dieses Schreibens.

  • Der Käufer überweist den Kaufpreis. Wird der Eingang des vollständigen Kaufpreises vom Verkäufer an das Notariat schriflich bestätigt, wird der Antrag auf Umschreibung des Eigentums durch den Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Die Übergabe der Immobilie erfolgt. Der Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Beide Parteien werden vom Notar über diesen Vorgang informiert. Die Gebäudeversicherung geht auf den Käufer über. Nach der Eigentumsumschreibung muss die Versicherungsgesellschaft vom Verkäuferoder Käufer infomiert werden. Es sind jetzt sechs bis zwölf Wochen seit der Vertragsunterzeichnung vergangen.

Wann ist man Besitzer einer Immobilie?

  •  Nach der Zahlung gilt der Käufer rechtlich als Besitzer des Objektes, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist. Erst wenn der Eintrag im Grundbuch geändert wurde, ist der Käufer sowohl Eigentümer als auch Besitzer der Immobilie. Je nach Auslastung des Grundbuchamtes dauert die Bearbeitung dann wenige Wochen bis einige Monate. Nach Eintragung in das Grundbuch bekommt der Käufer vom Grundbuchamt (Amtsgericht) einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch (als Eigentumsnachweis). Beide Parteien werden von diesem Vorgang unterrichtet.